平原“琵琶湾地王”这半年经历了什么?

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楼主 2019-08-07 19:30:59
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富春山居

2018年6月15日,平原县国土资源局一纸土地拍卖公告,将2017年平原琵琶湾地王重新拉回了人们的视野。曾经的地王又重新挂牌出让

地块形状(上北下南)

一、回顾琵琶湾地王的横空出世

想必大家很多人对2017年11月23日平原琵琶湾地王横空出世,仍记忆犹新。

【老王看楼市】一篇可能值2000万的文章!平原琵琶湾地块土拍前兵棋推演

据德州市公共资源交易中心2017年11月23日信息,平原三宗国有建设用地使用权已全部竞拍结束,三块地的总面积为:163234㎡,起拍价格约合260万/亩,最后合计拍出10.7亿,综合亩成交均价430余万。

★2017JZ-010号地块由平原顺泰建设有限公司成功竞拍。

位于平原县莲花池东街以南、新华南路以东,土地面积69166㎡,包含居住用地50053.61平方米、商服用地19112.39平方。起拍价格26974.8万元,成交价格47674.8万元。约460万/亩。

★2017JZ-011号地块由平原县方圆建筑安装工程有限公司成功竞拍。

位于平原县莲花池东街以南、琵琶湾东路以西,土地面积69581㎡,包含居住用地50176.3平方米、幼儿园用地3496.95平方米、商服用地15907.75平方米。起拍价格27136.6万元,成交价格43436.6万元。416万/亩。

2017JZ-012号地块由平原县方圆建筑安装工程有限公司成功竞拍。

位于平原县莲花池东街以南、琵琶湾东路以西,土地面积24487㎡,包含居住用地17124.77平方米、广场用地1603.53平方米、商服用地5758.7平方米。起拍价格9550万元,成交价格16000.0万元。436万/亩。

这块地王当时影响力比较大主要是三个原因:

此三块地最终归属是平原县方圆建筑公司,总价10.7亿。方圆虽是平原明星企业,以建筑为主,有成本优势,但是一下子10.7个亿,胃口之大,还是远超人所料。

460万/亩的价格,是除德城区、齐河外,区县中的地王,到了17年11月底经济实力比较好的禹城才出现487万/亩地王。

竞争激烈,十多家企业,经过362轮争夺才拿下

但是今天,曾经的地王却风光不再!

仅仅两家企业出价8轮,就草草结束,合355万/亩,单价比半年前每亩便宜100万,总价比半年前低了1亿。

两相对比,我们不仅要问?“平原琵琶湾地王”这半年究竟发生了什么?

老王听说了几个版本,仅供茶余饭后的谈资:

1.平原方圆建筑拿下地王后,积极筹措资金,将之前企业资产和外债加紧变现回款,可是总资金10.7个亿啊,对一家县级明星企业来说,谈何容易,资金鸭梨山大。

2.再一算账,拿地时平原市场均价在5500元/平左右,可是地王成本都在7000元/平,再加上企业没有做过高端产品,产品能不能实现溢价?能不能被市场接受认可?产品价值能不能等于7000元的售价?内心纠结忐忑,可想而知。

3.压力之下,就想各种变通手段,首先是想缓交土地出让金,可是众目睽睽,LD焉敢越界行方便啊(听说一家当时竞标志在必得的房企,一直关注此事,也变相增加了变通的难度),此路走不通!

4.此计不成,再想一计,找一家实力相对强的企业合作开发,可惜地价太高,应者少之,连一直觊觎此地块的企业,也觉得11.23方圆拍地激进,价格过高,合作可能性不大。

5.17年底一件意外发生,平原房产建筑业可谓一场地震,诸多企业受到牵连,方圆概莫能外,遭此意外,自感对平原发展贡献颇多的方圆,也未格外受到照顾,自此有些郁郁不快!(有些企业却觉得是难得机会,卸掉历史包袱,轻装上阵,心态看法不一样,结果千差万别)

6.无奈之下,只有一条路可走,横下一条心,将高价土地(即今天拍卖的地块)退掉,减轻压力。不知过程怎样,今天我们看到了结果。

7.即使这样,11+12地块,也接近6个亿,鸭梨仍旧山大,心情不爽,出让部分权益势在必行,最后听说是选择了平原市场比较有实力的星空地产,具体出让权益比例和最终结果还未可知。

不过2018年4月20日平原星空的一场土拍,让我们对他的这次合作抱有一定期望。

这次土拍,星空势在必得,最终价格定位在394万/亩,是平原除琵琶湾地王外的第二高价!

我个人认为,此次土拍,星空有抬高价格,为琵琶湾合作做铺垫的嫌疑。

但也不排除星空看好平原市场,因为这个项目,土地拍完后星空就进场施工了,估计是这两年德州本土企业中第一个做到拍完土地就进场施工的项目。

星空-地块土拍一个月后就在打桩挖土方了!高效赶超碧桂园!

来源:原创老王看楼市 德州房地产

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