险资抄底万科底气何在 时机选择可谓绝佳

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楼主 2019-06-21 07:35:31
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恒泰大厦

7月以来,前海人寿两次增持地产龙头万科的股票,时机选择可谓绝佳。7月10日前海人寿“砸下”80亿元增持5%,发生在7月6日万科管理层抛出的“百亿回购计划”之时;7月24日再次增持5%,发生在上半年楼市数据发布,统计局定调全国楼市从“企稳”转向“回升”,以及万科即将发布上半年业绩之时。

7月初的股市大幅震荡后,万科的估值已经降到阶段性低点,其时市盈率仅11.2倍,相比房地产行业31.83倍的平均市盈率低了6成。然而自万科2014年提出“城市配套服务商”的转型目标后,举动比较频繁,比如万物仓、幸福驿站等配套服务;通过“万万合作”,进入持有型物业;推进小股操盘、事业合伙人等内部管理上创新等。

但是,相比前三次转型的春风得意,万科第四次转型非常艰难,“动作大、效果小”,就连王石都抒发了“下一个倒下的可能是万科”的悲情,足见转型艰难,不得不继续通过销售物业来维持业绩。2014年是万科近十年最不得志的一年,管理人才流失严重、转型牵扯拿地和开发速度、与绿地和万达等在转型上显现差距等。这是其估值持续受到打压并创阶段性低点的主要原因。

2015年以后,国家对于楼市未来发展态度明确,即房地产刚性需求是长期的、促进自住性和改善型住房需求等。在此背景下,万科一方面重新重视“三好住宅”的企业定位(好房子、好服务和好邻居),提高住宅开发和销售额业绩;另一方面,调整转型的策略。今年5月,以代建的深圳前海企业公馆为基础资产,万科联合鹏华基金发行了我国境内首只公募REITS;6月底,董事会通过《关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的议案》,加速万科物业市场化扩张、分拆上市及引入事业合伙人机制;同时,旗下参股公司——中诚投资拟登陆新三板,分享大众创业、万众创新的红利。

今年上半年,万科共实现签约销售额1099.6亿元,成为唯一“破千亿”的房企,而恒大和绿地等“追赶者”没有了去年底的锐气,销售额仅分别为823亿元和824亿元。特别是,4-6月份万科月销售额同比分别大幅增长39%、42%和30%,销售持续超预期,且明显好于同期全国房地产销售额0-10%的同比增速,龙头老大的地位凸显。同时,万科上半年拿地同比增长47.8%,未来业绩增长可期。

发行REITs和物业分拆上市,折射出万科未来转型和经营的重大战略改变,这将会大幅提升企业估值。近年来,万达、恒大等龙头分拆旗下板块(如影院、体育等)并实现上市,在提升估值和市值上,具有非常强的溢价效应。未来,预计万科的社区教育、社区配套等会相继独立出来并择机上市。

在7月初股市震荡过后及管理层回购的时点上,公司的NAV明显高于公司的市值,无论从股价还是估值讲,都到了险资等长线资金“抄底”的时候,而抄底的收益是显而易见的。2013年,万科拿出45亿元现金用于分红,每10股派送4.1元(含税)现金股息,股息率达5%,接近“宝类”理财产品的水平。2014年,万科股息率达到3.72%,是整个板块中股息率唯一超过银行一年期定存的上市房企。

作为“宝能系”的金融平台,前海人寿此次增持万科股票之前,已经对其地产投资板块进行大换仓,基本清仓深振业A、宝诚股份、天健集团等小型房企的股票投资。而之所以“弃小从大”,就在于看到了龙头房企的投资机会。由于资源稀缺及拿地门槛抬高,未来一线城市将只有龙头房企才有生存机会,龙头房企将全面抢食一线城市土地。根据德佑链家的统计,上半年,典型20家房企有13家在一线城市拿地,拿地金额合计951亿元,占全国拿地总额的53.7%,同比增加8个百分点。在“审慎拿地、严控风险”的一贯策略下,万科上半年拿地基本集中在一线城市。尽管全国楼市弱势回暖,但这是在楼市刺激不断、货币连连宽松的情况下发生的,未来楼市风险的“安全垫”、机会的“安全区”仍旧在一线城市。

此外,龙头并购、强者恒强是增量楼市为数不多的机会。北京和上海产权交易所网站显示,截至今年6月中旬,挂牌待转让房企及项目股权(及债权)累计达42宗,居各行业之首,其中有20家房企出售100%股权。而万科、恒大等大型房企正在加速收购,以弥补在土地市场直接拿地投资的减少。国家也鼓励龙头房企发展,比如多元化融资渠道打开,高资信的房企将进入银行间债券市场发行中期票据和公司债等,这都有利于龙头房企降低融资成本。此外,就像汽车行业盈利点,已经由卖车转向“售后”一样,我国楼市已积累了海量的存量住户,为现有住户提供增量服务(如社区O2O)未来将成为企业的主要盈利模式。但不管是物业管理、社区金融、养老、电子商务,最先探索到盈利机会的,一定是万科、万达、保利等龙头房企。

事实上,从2014年到现在,险资增持龙头房企股票一直没有断过,正是因为看到了龙头房企未来的发展机会。不管是战略性增持,还是财务投资,笔者认为,这对房地产未来发展都具有积极意义。一方面有利于房企获得长期的、低成本资金,改变过去高杠杆、高成本融资的野蛮生长和攫取资本增值的时代;另一方面助推企业做大做强、缓冲行业下行压力,并使其有充足的时空探索转型。

(来源: 中国证券报)

(责任编辑:李湾湾)
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