8月份中国楼市还是处于景气上升期

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楼主 2019-06-04 20:57:18
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美洲故事

从刚刚公布的国家统计局的数据来看,1-8份,全国商品房销售面积同比增长12.7%;全国商品房销售额同比增长17.2%。尽管两者增长是有些许回落,但仍然保持双位数增长的轨迹上,而2016年的增长是创历史记录高点。更为重要的是中部及西部地区商品房销售额增长仍然保持在26.0%及35.1%的增幅上。还有,房地产的固定资产投资及房地产企业购买土地的增长同样保持在较高的增长水平。

当然,也应该看到,在一年来陆续出台的房地产调控政策作用下,东部及一线城市及部分二线的楼市开始降温。比如,8月70个大中城市楼价增长按月、按年升势都在放缓,8月70个大中城市新建住宅价格按月上升0.2%,升幅较7月回落0.2个百分点,按年则上升8.3%,升幅较7月的9.7%回落1.4个百分点。同时,国家统计局的数据也显示,8月一线城市楼价按月继续下降,二三綫城市升势放缓。8月一线城市新建商品住宅价格按月跌0.3%,二三线城市则按月上升0.2%。

但房价上涨放缓不等于房价开始下跌,只不过与去年相比,今年的房价上涨幅度小一些而已。根据国家统计局的数据,8月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为46个,持平的6个,下跌的18个。8月70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的68个,同比下跌的2个。其中,长沙、蚌埠、北海同比分别上涨16.9%、15.2%、14.9%,而很少城市的房价同比下跌。

这些数据说明了什么呢?一是表明国内房地产市场调控政策出台了一波又一波,甚至于不少城市的房地产市场调控政策在行政上无所不用其极,但是,由于整体上是采取了“因城施策”的方式,从而使得这些房地产调控政策能够受到影响的城市十分有限。假定已经出台房地产调控政策的50多个城市都是真心要遏制房地产泡沫(但实际上不是这样,不少城市的房地产调控政策更多的是房地产市场饥饿营销),那么这些城市所占国内全部城市的比例同样是十分有限,不足六分之一。

在这种情况下,那些“因城施策”城市的房地产市场很快就会把2016年一线二线城市房地产市场房价疯狂上涨、住房销售暴增及房价上涨态势很快就会转移过去,从而形成这些城市的房地产市场快速增长、房价上涨的动力。所以,8月份的房地产市场,三四线城市同样是火热。从长沙等城市的同比快速上涨,就是这种态势最好的体现。

还有,从房价数据来看,无论是环比还是同比,国内房地产市场的价格基本上处于在上涨时期。即使有些城市的房价上涨幅度不大,但是房价上涨态势同样是十分明显。这也就是说,即使出台一系列的房地产调控政策,但是这些调控政策对现实的房地产市场影响还是比较小,特别是对二线、三线、四线城市更是如此。而一线城市尽管有影响,也主要是住房销售下跌而不是房价下降,即使有些一线城市房价有些许的下跌,但这种房价下跌与早两年的房价上涨幅度相比,简直可忽略不计。去年一些城市房价上涨可以有百分之几十,而下跌由零点几。

正因为,房价还是在上涨,房地产市场价格上涨预期根本不可能改变。在这种情况下,必然让国内住房投机炒作者不仅不会离开市场,比如把持有的住房价格下降销售,反之还是在涌入市场,只不过涌入市场的地点及方式与去年有不少差别而已。

比如,中国人民银行的数据显示,今年1-7月月均新增居民中长期贷款(主要是按揭贷款)4677亿,相比去年下半年减少500亿;新增居民中长期贷款占新增贷款的比重(月均)为39%,相比去年下半年下降26个百分点。但是,今年1-7月,居民新增消费性短期贷款达1.06万亿,累计同比多增7137亿。也就是说,政府房地产市场的限购限贷调控出台之后,不少城市的住房投机炒作者已经找到新的规避这些调控政策方式。居民短期消费贷及信用卡借款大量的增加,也就意味着居民正利用这种方式加杠杆,让银行贷款流入房地产市场。所以近期北京、深圳、江苏等地下发文件,要求严查个人消费贷款流入房地产市场的现象并予以纠正。同时也应该看到,监管部门已经看到问题所在,也在调整房地产调控政策的方向,即重点在提高按揭贷款利率。而且商业银行按揭贷款利率上调,央行相关的监管部门马上出来表态支持这种按揭贷款利率的上调。这其实向市场发出一个清楚的信号,未来中国房地产市场政策调控将走向经济杠杆,即降低金融杠杆及税收政策上下手。

所以,对于国内8月份的房地产市场,基本向上的态势没有多少改变,房地产市场价格上涨预期没有逆转,二三四线城市房地产市场仍然处于景气上升期,即使一线城市及部分二线城市有所调整,但这种调整都是些微的,而且这种情况还有可能持续下去。对此,政府决不可低估这种影响及作用。

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