【中原专题】全国看大湾区,大湾区看东莞

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楼主 2019-07-18 17:37:38
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裕安花园二手房

在中央坚持“房住不炒”的主基调下,目前全国许多城市的调控力度非常大,很多城市(包括一二手房)的成交量急剧下滑,同时国家货币政策定向宽松,市场流动性充足,投资资金活跃。而粤港澳大湾区规划是国家的重要战略之一,使之成为投资热点。在大湾区里,深圳是核心城市,是各路投资资金聚集的热点,上半年深圳楼市新房和二手房成交量均同比明显增长,加上近期投资热度持续升温,7月底深圳楼市调控加码,严厉打击投资投机需求。在此形势下,毗邻深圳的的东莞将迎来新的发展机遇!

持续承压的楼市(节选)

中央再次定调,坚决遏制房价上涨,楼市调控势头依旧趋严

上半年全国部分城市出现房价过热势头,7月两大会议再次定调房地产基调,坚持因城施策和坚决遏制房价上涨,稳定楼市发展。

全国多城市密集开启新一轮房地产整顿,局部调控加码

根据不完全数据统计,7月全国有超过40个城市发布了各类房地产调控升级政策,累计超过40次。这一调控次数刷新了最近2年以来楼市调控同期纪录。值得注意的是,广州、深圳及惠州相继加码楼市调控。随着粤港澳大湾区规划出台时间不断逼近,叠加中央加大房地产市场整顿力度,未来湾区9市调控预期依旧高企。

热点城市调控升级加码,楼市承压,交投持续大幅萎缩

一线城市由于调控启动较早、政策较严,成交量从2016年10月开始明显大跌,2017年全年新房销售面积同比下跌38%。随着热点二线城市调控升级加码,新房销售面积同比跌幅也比较大。多限政策调控趋严,楼市承压,一二线城市交投持续大幅萎缩。

定向宽松的货币政策(节选)

新增信贷同比增速由负转正,巨量新增贷款注入市场

今年6月新增信贷18400亿元,同比上升27.12%,1-6月累计新增信贷90293亿元,创同期历史新高,同比涨幅约9.98%。今年新增信贷同比增速由负转正,巨量新增贷款,市场流动性增强。

市场流动性充足,投资资金活跃

2018年内,央行已实现3次定向降准,同时MLF操作积极对冲到期量,并扩大MLF投放量。为维护银行体系流动性合理充裕,结合金融机构流动性需求,货币供给闸门扩大,市场流动性增强,促使投资资金活跃。

不动产成投资首选(节选)

美国税改冲击全球投资格局,

股市、境外原油、黄金、汇市投资风险大

美国税改、美元加息、贸易战等组合拳,人民币贬值加速,资金大幅外流,中国股市大跌下行、汇市大跌,也令得国际黄金价格大幅持续下跌,国际原油价格大跌。股市、境外原油、黄金、汇市投资风险大。

黄金价格指数连续多年徘徊在低点,受美元强势影响持续下跌

自2012年黄金价格持续大幅下跌后,连续多年黄金价格指数持续徘徊在低点,上涨缺乏动力。2017年底特朗普签署30年来规模最大的减税法案,全球逐利资金流向美国,美元大幅走强,作为避险资产的黄金承压受挫,持续大跌。

不动产,是市场投资首选

不动产投资是首选,安全、相对简单、有杠杆、收益稳定。

大湾区成吸金池(节选)

粤港澳大湾区面积最大、人口最多、发展速度最快

与世界三大湾区相比,粤港澳大湾区的面积最大、人口最多、发展速度最快,经济GDP总值比肩纽约湾区,经济增速是其他三大湾区的2-3倍,粤港澳大湾区发展潜力巨大,成为世界第一大湾区只是时间问题。

大湾区规划预期下,各路资金集结大湾区

2017年正式上升为国家重大战略 •打造一张对外开放的国家新名片 

一路一带和21世纪海上丝绸之路的新支点

粤港澳大湾区不仅是中国的,还是世界的,一个非常明显的规律:全球60%的经济总量都集中在入海口地区。

经济实力占全国1/7(10.9万亿/74.4万亿)

中国经济三大区域的增长超核,京津冀是单核驱动,长三角是双核驱动,而粤港澳大湾区是三核驱动,集中了中国三大“一线城市”。

世界湾区中面积最大、人口最多、GDP增速最快的湾区,“湾区经济” 为全球经济发展的重要增长极。

对标世界三大著名湾区 (东京湾、纽约湾和旧金山湾),粤港澳大湾区成全球新的经济增长极。

深圳是领头羊(节选)

区位价值决定,

深圳对外辐射力最广

粤港澳大湾区9个内陆城市+港澳,深圳区位优势最明显,未来通过港珠澳大桥、深中通道、虎门二桥、广深高铁、深湛高铁等可以快速通达珠海、澳门、江门、广州,同时又紧邻东莞、惠州和香港,可见大湾区城市群中,深圳对外辐射力最广。

深圳成为大湾区核心引擎城市,可以说是大湾区的大脑

深圳GDP总量于2017年首次超过香港,成为粤港澳大湾区城市经济总量第一的城市。2017年世界500强中,深圳有6家企业登版,2018年新增一家企业--恒大集团。论经济实力、经济发展、交通发达和人口吸纳力等,深圳当属第一,将成为粤港澳大湾区发展的领头羊。

全球机构大资金竞相抢夺大湾区稀缺核心资产,楼市投资非常活跃

深圳楼市调控升级加码,

预计经历政策消化、市场观望期后投资转向临深城市

2018年上半年,深圳楼市新房和二手房成交量分别同比增长22.34%,16.22%,投资热度持续升温。7月底,深圳深圳紧急加码调控:限制公司买房+个人限售住宅三年+离婚两年内买房按照第二套计算,叠加先前原有的限购、限贷、限价等政策,进一步重磅打击投资投机需求。与深圳相比,临深城市政策环境相对要宽松,预计经历政策消化、市场观望期后投资转向毗邻深圳的东莞、惠州、中山等临深城市。

东莞抢占大湾区发展风口(节选)

区位:东莞作为全国唯一一个处于两个一线城市之间的城市

东莞是全国唯一一个处于两个一线城市之间的城市,夹在广深科技创新走廊的中间,区位优势突出。如果说科技是第一生产力,深圳、广州龙头带动以及辐射作用,不断向东莞输送人才、科研、资金、信息等资源,加快推进东莞产业升级转型,带来强大的生产竞争力。

产业:代工低级淘汰,现在是高科技制造

近年东莞大力推动产业转型升级,大力发展高新技术企业发展,积极引进优质产业及企业进驻,其中包括华为、大疆科技、天安数码等行业巨头,从2014年全市755家高企增加到2017年的4047家,涨幅高达436%。过去东莞代工低级逐渐淘汰,高科技制造成为发展趋势。

产业:大湾区产业转移黄金期,东莞积极承接广深港优势产业转移

粤港澳大湾区发展,重在区域内的城市协作,每个城市功能各有不同,这是产业合作的基础。如香港可以提供资金,深圳进行研发,东莞中山负责生产,广州提供贸易平台等等,讲究的是产业的合作及功能互补。

目前大湾区正在发生的很大变化就是产业转移。湾区内第一梯队城市集中资源和经理发展金融服务、科技研发等高附加值的行业,低附加值的生产制造业等向第二三梯队城市转移,如华为数据中心搬迁至东莞。深圳产业越来越高端化,将导致更多产业向东莞转移。

产业:五大重大领域具有高发展潜力,十大产业集聚升级产业发展新阵列

2018年6月东莞出台了重点产业发展规划,东莞将快壮大战略性新兴产业,打造经济社会发展新引擎,《东莞市重点新兴产业发展规划(2018-2023)》明确将聚焦五大领域十大产业进行重点突破,计划到2025年总规模将超40000亿;同时支撑东莞产业结构实现战略性调整,将东莞建成有全球影响力的先进制造中心和创新型城市。

人口:二线城市中东莞人口吸引力最大,潜在需求增长空间大

东莞自“三来一补”塑造“世界工厂”之名,大力发展制造业,积累及奠定了城市发展基础,后续港台资本涌入,进一步加快东莞加工贸易发展,对人口的需求亦不断加大,直到2008年金融危机爆发,东莞逐步开始产业转型升级,淘汰落后产能,随着第三产业发展及新兴产业的兴起,亦吸引众多人口到莞就业,2017年全国城市人口吸引力排名中,东莞继北上广深排名第五。

同时,东莞长期以来作为人口流入型城市,外来人口远超户籍人口,截至2017年,东莞常住人口高达834.25万人,其中外来人口约623万人,占比75%,劳动力充足,就业需求旺盛。

交通:5条城际轨道+ 6条地铁线,接驳广深恵三地,

构建1小时跨城生活圈

今年,东莞为加快莞深融城,轨道交通建设明显提速,除了R2线开通外,R1线紧急建设中,另外还有3好、4号、5号线对接深圳地铁。与其他城市相比,东莞与深圳的交通轨道接驳最紧密、换乘方便。此外,东莞还有多条城轨连通广州、佛山、惠州、中山等地,构建1小时跨城生活圈。

交通:莞深融城加深下,莞深出入便捷、成本低、安全性高

莞深融城进程下,深圳积极主动对接东莞,龙大高速深圳段、南光高速、梅观高速(梅林至观澜段)、清平高速二期实行免费通行,大大降低了莞深市民的出入成本。

东莞既有多条轻轨和高速接驳深圳,又多条高速免费通行,莞深出入便捷、成本低、安全性高。东莞到达广州、惠州也非常便利。多方面综合看,东莞交通优势非常突出。

经济:东莞经济高质量发展,上半年经济增速仅次于珠海和深圳

2018年是改革开放40周年,也是东莞加快新旧动能转换,提速经济高质量发展的关键一年。

2018年上半年东莞GDP为3868.6亿元,同比增速达7.8%,GDP增速明显高于全国平均水平,经济平稳向好态势延续。

对比全国、全省及珠三角其他城市,东莞上半年经济增速仅次于珠海和深圳,经济发展动能持续增强,经济总量位居广东省第四。

自2012年起,第三产业占比始终超5成以上,同时根据近十年年复增长率,第三产业以8.3%领先。

客户:东莞楼市置业客户来自全国各地,以华南和华中为主,

新增不少北京、东北、港澳台同胞等投资客

据中原CCES系统统计显示,东莞楼市成交客户来自全国各地,其中以华南和华中地区为主,受到粤港澳大湾区规划利好刺激,东莞吸引了不少港澳台、北京、东北投资客。

面对百年一遇的发展机遇

东莞积极奋发(节选)

城市更新:“政+企”合作开发进入新常态,加快城市更新建设

今年年底,将大力推进南城东华等8个片区1.7万亩改造和黄江灵狮小镇等旧工业区活化更新,争取年内完成“三旧”改造4000亩。

同时,市国土局目前正在制定全市盘活存量土地专项行动方案,力争年内盘活存量土地1万亩,处置闲置土地3000亩,整合1000亩以上的连片土地。

招商:东莞多项优惠政策持续出台

扶持及加快企业发展快速壮大

东莞政府出台多项优惠政策,分别从财政资助、用地保障、降低成本、人才补贴等多方面,积极拓宽引进企业渠道,大力扶持企业“降负”发展,鼓励各大产业投资,进一步提升企业发展竞争力,从而推动东莞城市高质量发展。

户籍改革:东莞取消积分入户政策,全面放宽人才落户

东莞取消积分入户政策,一定程度上加快城镇化及教育、医疗等配套设施发展,同时“抢占”人才越来越成为各大城市的重大动作,东莞作为“国际制造名城”,对高素质人才仍有较大需求缺口,未来东莞仍将继续为更多人才外溢及安居乐业“大开方便之门”,带动东莞新兴产业进一步发展。

学位扩容:至2020年,新增学位17万个

至2020年,东莞将在2016年的基础上新建扩建初中、小学、幼儿园共计267所,包括幼儿园202所,小学47所、初中18所,总共新增学位17万个。其中,新增的公办(集体办)幼儿园103所、小学33所、初中9所。

人才公寓:规划建设大量人才公寓,吸引人才落户

东莞市提出,为提升对人才的吸引力,将实施人才乐居计划。鼓励镇街(园区)建设人才公寓,构建分层次、分类型、多元化的人才安居模式。重点在松山湖(生态园)、临深片区新建一批人才产权房,配建学校、医院等公共设施,解决人才的后顾之忧。

东城计划在五年内规划建设约5000套人才公寓,从“筑巢引凤”到“集凤筑巢”,吸引更多人才聚集东城。

《东莞市松山湖近期建设规划(2017-2020年)》明确松山湖园区将规划新增5处配套完善、户型适中、质量优良的人才房。其中,公共人才房2处,新增9080套;企业配建3处,新增19130套。

城市形象:城市精细化管理放大超,提升城市品质

近年东莞大力创建“全国文明城市”,不断提升城市建设管理水平。2017年7月31日市政府印发,东莞市政府印发了《东莞市城市精细化管理暂行办法(试行)》,由市城管委办公室委托第三方机构在全市开展城市精细化管理考核工作,内容包括市容市貌、环境卫生、园林绿化、市政及公共设施、户外广告、施工工地及渣土管理六大方面,对全市33个园区、镇街进行考核。

东莞加强城市精细化管理,进一步提升城市形象、城市品质,包括景区标准升级东莞市植物园二期、最美夜景“星光大道”点缀市中心广场-东莞大道沿线、岭南特色绿脉工程景观带大提升等。

来源:东莞中原战略发展中心

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