讲真,2019年买房要谨慎

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楼主 2019-05-06 13:06:44
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华润石梅湾九里

2018年的楼市,如果用一个词来形容,大概是波澜不惊。在“房住不炒”“因城施策”等一套组合拳之下,一整年下来,我们几乎没有听说哪个楼市很劲爆。

但到了年尾,似乎发生了一些变化。

山东菏泽取消限售1月4日,央行还宣布了降准。此外,不少城市在贷款等方面也暗暗松了口子。

有观点认为政策拐点的信号到了,2019年中国楼市有望出现新走势。但也有观点认为,这不过是基于“因城施策”的微调。

明年楼市究竟怎么走?

根据券商机构的楼市预测,我们从共识和争议两方面为2019年楼市走向探探路。

共识篇

23家券商机构都对2018年中国房地产行业走势进行了预测,小巴整理出了这些机构们达成的共识,包括整体趋势、成交量、房价、政策、行业等几大方面。

总体——2019年地产关键词:底部、修复

这23份《房地产行业2019年投资策略》报告的主题如下表,其中频繁出现的关键词是周期、寒冬、政策、机遇、修复。它们大致勾勒出券商机构对于2019年的整体判断:寒冬渐消,机遇渐显。

短周期内,房地产行业仍在“底部”。特别是一二线城市,尽管2019年不会有大幅度的改善,但经过长达2-3年的调整后,政策和市场表现上可能会出现阶段性拐点。

从更长的时间而言,“分化”将是行业核心代表词。不同区域、不同城市、不同房地产公司,走势会完全不同。对于部分优秀的个体,或许是一个机会。

销售——销售小年,买房理智

券商机构的分析,更多关注供需方面。对于大型政策的预见,却较难做到。

除了三四线城市带来的“棚改红利”,前两年券商其实不太看好整体市场的销量。

随着红利被消化,券商对成交量的态度还是一如既往——下滑。这23家券商中,有19家对明年房地产销售面积,给出了明确预测:下跌,幅度集中在5%-10%之间。

房价——整体房价稳稳的

量在价前,买房的人少了,最终也会反映到房价上。

大多数机构预测2019年房价不会有太大变化。典型的观点是:2019 年全国销售均价增速将维持在-1.1%~3.3%之间。

房企——龙头房企摩拳擦掌

从行业来看,房地产市场已经走过了“最好的年华”,增速将迎来下滑。

其中负债率过高的房企,可能会面临更为严峻的财务风险。未来或许会频繁出现房企之间土地或项目转让、甚至并购的新闻。

龙头房企将分化

但对于其中的龙头企业来说,反而可能是好机会。近几年房地产企业行业集中度不断提升,龙头房企销售规模增长明显高于市场平均水平。

龙头房企在融资、土地储备、品牌效应和经营能力上的优势,会逐渐转化为业绩规模和质量的领先。

股市——地产股迎来大好机会

行业遇冷+分化的趋势,在券商看来,也是一个投资地产龙头股的大好机会。

一方面,在A股和H股中,地产龙头股的估值已经达到历史最低水平。

另一方面,龙头企业在资金、品牌、经营能力上更有优势,当行业面临困难时,更利于这些企业突出自己的优势。

争议篇

中国楼市在这一轮周期中,出现了明显的分化,23家券商机构都对此表示一致,而争议则在于,分化之后,一二线、三四线城市在未来一年会呈现的走势。

三四线——三线四线,是否走凉?

◈正方:大部分券商

◈反方:海通证券

大部分券商认为三四线城市今年将会走入阶段性衰退,面临量价齐跌的局面,其中成交量可能会有较大跌幅。

棚改红利正在消失

原因有两条:棚改对三四线市场的推动力将会渐弱。调控重点可能转向三四线城市。

但海通证券提出了明显相反的观点。认为三四线不见得会走弱,或是即便走弱,幅度也会远小于其他券商认为的幅度。理由有三条:

1.人口净流入不决定房价,决定房价的是具有高购买力的人群;

2.即便人口有影响,四线与中西部已部分出现人口回流的趋势,尤其是河南与安徽;

3.三四线城市的自住比例高、投资少,房价收入比低。一二线购买力更强,价格也更坚韧,下跌空间有限。

一二线——一二线调控,会否放松?

◈正方:中金公司、兴业证券、西南证券

◈反方:华泰证券、海通证券、华创证券

三四线城市有争议,一二线也有。一二线城市的争议,主要在于调控政策是否会放松,尤其是二线城市。

房地产对于经济,有一定“补药”作用,经济不好的时候不时被用来“提个神”。因此,尽管一二线调控政策整体转向几乎不可能,但各地自主放宽一下还是可以的。

一二线城市是否会放松,券商存在争议点

另一派观点则认为,二线城市库存并不高,“房住不炒”“长效机制”的大前提也并未改变,一二线重点城市政策转向放松的可能性很小。

尽管两派观点在调控是否放松这一条上存在争议,但双方对一二线城市2019年楼市的态度基本一致“谨慎看好”。原因有三:

1.一二线城市已经经过较长时间的调整,而供需结构仍然紧张;

2.不少一二线城市在本轮调控中出台了社保限购政策,一部分因社保而被闲置的购买力将在2019年集中释放;

3.一二线城市地方银行放款速度和额度相较于此前有明显改善。

来源:吴晓波频道

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