超45家房企提千亿目标:利润换规模 太小就没了

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楼主 2019-04-27 20:50:11
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世纪江尚

千亿规模正在成为规模房企的标配,冲击规模成为多数房企的首要任务。截止目前,至少45家房企已经实现或者正在提出千亿销售目标,其中30%为“闽系”。

现实情况是,据第三方研究机构克而瑞统计,今年前三季度,销售额超出1000亿元的房企合计11家,包括,碧桂园(02007.HK)、万科(000002.SZ)、金地(600383.SH)、龙湖地产(00960.HK)等。就实现速度而言,大致分两类,稳步向前和“大跃进式”。两类房企同时呈现了两种模式,多元化发展和主要专注高周转住宅项目的并购,鲜有涉及其他产业。

当下,规模、利润、多元化……哪个才是房企的正确之举?

45家房企提千亿目标,截至目前3家实现

规模正在成为多数房企的首要目标。截止目前,至少45家房企已经实现或者正在提出千亿销售目标,其中30%为“闽系”。

澎湃新闻整理此前房企公布的公开信息显示,克而瑞统计的房企销售额排行榜中的前100名房企中,至少45家房企提出了千亿目标。

就实现速度而言,大致分两类,稳步向前和“大跃进”式的。稳健型的如,前9个月已经实现780亿元销售额,的招商蛇口(001979.SZ)、以及已经实现销售额475.6亿元的远洋集团(03377.HK)等。

另一个值得关注的现象,在45家提出千亿目标的房企中,像禹洲地产(01628.HK)、正荣地产、中骏置业(01966.HK)等至少13家房企有一个共同的标签“闽系”。

“闽系”房企的房展多是伴随“大跃进”式的。包括前9个月实现销售额289亿元的“闽系”房企禹洲地产;以及经过几年发展,今年已经实现689亿元销售的旭辉(0884.HK)等。

两类房企同时呈现了两种模式,稳健型的房企在冲击规模的同时,多数在拓展多元化;而“大跃进”式的房企,首要目标是扩张,主要通过短时间内,大量并购住宅项目,鲜有涉及其他产业。

房企集中度正在提高。安信证券首席地产行业分析师称,近两年,中国龙头企业的市占率上升飞快,其中TOP5房企的市场占率约20%、TOP10的市场占有率市约30%。

易居企业集团 CEO丁祖昱认为,房地产市场的总量保持(现有)规模,未来是强者恒强,2017年千亿房企进一步扩容至16家。

规模被认为是成生存之道。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房企集中度越来越高,越来越多的小房企正在失去市场份额,这也就可以理解有的房企甚至牺牲利润来追求规模。所以,规模指标对于房企的发展依然是有较为积极的意义。

大型房企的多元化之路

单纯的传统业务冲击规模,还是走多元化之路寻找新的增长点?

受到政策和市场等多重因素的影响,传统的住宅开发业务受到越来越多的局限,多元化被认为是房企不得不走的道路之一。与此同时,也有房企直言,规模第一,坚定的住宅开发之路。

越来越多的房企正在向包括商业地产、房屋租赁、物业管理、养老地产、产业地产等方向拓展,试图通过多元化寻找新的利润增长点。

澎湃新闻发现,在已经实现或者正在实现千亿目标的45家房企中,多元化之路走的比较早的,除了外界所熟知的万科、恒大等这些龙头房企之外,还有就是那些久居销售额排行榜中的房企。

如今,在商业地产领域占据一席之地的龙湖,在2003年开业首个商业项目之后,一直未房企这块业务,甚至是在2010年,整个行业都在追求高增长的时候,龙湖的实际控制人重庆女富豪吴亚军仍坚持将10%销售回款沉淀下来去做持有物业。

关于商业地产,龙湖有较为切实的规划。2012年,有龙湖高管向外界透露,未来5-10年,商业板块将称为龙湖最重要的利润和价值增长点。按照龙湖的计划,2020年,来自自持商业的租金收入要达到50亿元。

相较于龙湖的单领域发力,另一家提出千亿目标的远洋集团,其转型则相对坚决,2016年,远洋地产更名为远洋集团,业务随之调整为,住宅、写字楼与商业地产、金融、营造、服务为支撑的投融资集团。

如今,在远洋集团的内部,传统的住宅开发仍占据绝对主导地位,但其多元化业务正在形成气候。

住宅业务在远洋内部的权益比例约40%;不动产开发投资,占比30%;物业、养老等客户服务,占比20%,而房地产金融,占比10%。

今年10月,远洋商业独立运营的首个大型综合体项目远洋乐堤港开业;远洋金融事业部现在资产管理规模已经超过500亿元;物业服务品牌远洋亿家已经在2016年登陆新三板市场;长租公寓、医疗服务等被认为有长远发展的业务领域远洋亦已涉足。

多元化的同时,远洋集团提出2018年实现千亿目标。截止9月底,远洋集团今年实现销售额475.6亿元,同比增长39%;按照远洋调整后的700亿元销售目标,目前已完成67.9%。

多元化的房企仍旧有许多。如绿城中国,在坚持传统的地产开发业务以外,成立绿城管理、绿城资产、绿城小镇、绿城生活四个业务板块。10月初,绿城中国宣布成立“房屋医院”,进军存量房市场,涉及房屋维修、保养、智能家居等增值服务。

小房企:太小就没了

这些有一定规模实力的房企,选择多元化的同时,包括禹洲地产、福晟集团、中梁集团、和昌地产等众多的房企则专注于传统的住宅开发,将扩大规模视为收益要任务。

在房地产并购市场上异军突起的福晟集团,年销售额不足300亿元,2年时间却并购72个地产项目,货值近7000亿元。

规模、利润、多元化,这些当下争论最多的话题背后,身处企业掌控者之位的人,方知其中选择的逻辑。

2015年业绩发布会上,龙湖实际控制人吴亚军直言,有的企业可能关注到规模,但利润可能是下降的;有的企业可能关注了利润也关注了规模,但未来可持续的竞争力在下降。而龙湖是在关注规模成长的同时,也关注到了利润,同时也为未来可持续增长留下了一张船票。

而对于小房企而言,规模是生存。福晟集团董事局主席潘伟明道出众多小型房企的心声,“巧妇难为无米之炊”,如今的土地储备总量和结构,决定了今后的销售业绩和江湖地位,“没有’小而美’,太小就没了”。

来源:澎湃新闻

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