保利、新派发行REITs,出租盈利远超10%

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楼主 2019-07-18 09:17:57
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西华名邸

10月23日,“保利租赁住房REITs”获上海证券交易所审议通过。按理说,这只是一个公司级的事。不料,却引发了地产圈的高度关注。其在官方公号上发的一篇文章,轻松赢得10w+的点击。

一个公司的消息能让整个行业高潮,那是因为,保利地产的的这个举动预示着,自持的春天到了!虽然像万科、龙湖、保利等房企对竞自持的地照收不误,不过,不少规模略小的房企还是有点迷茫的。毕竟,没有像REITs这样的金融工具支撑,对还在奋勇冲规模的房企来说短期资金链会承压。

如今,随着“保利租赁住房REITs”的推出,这个阻碍消失了大半。新派公寓等的实践已经证明,借助创新的金融工具,持有运营公寓大有可为(3年增值2倍多,每年赢利远超10%)。

如果此前对租售并举是看不上,对一些开发商大举拿自持用地是看不懂,那么,如果你还不跟上,那真的要来不及了!

01

REITs解决了资金压力

还打通了租赁退出渠道的闭环

10月11日,深圳市土地房产交易中心发布公告,要出让龙华的一块住宅用地,且要求100%自持70年。

事实上,调控不断加码的背景下,拍地竞自持已渐成常态。只不过深圳楼市向来有全国风向标意义,因此这比其他地方引起了更大的关注。特别是考虑到,这还是今年深圳出让的第一块住宅用地!则更显得意味深长。

虽然不少开发商觉得,这么一来,资金压力有点大,拿了N多自持地的万科也在各种公开场合说,这玩意短期内不好赚钱。但是,与此同时,一些开发商早就开始主动——甚至买入——自持物业经营。比如,根据规划,5年后,旭辉将经营面积达130万平米、市值400亿的持有资产,预计未来每年能贡献20亿的租金收入。

为啥?因为那是一条新的跑道。任何一件事情,不能等你完全看懂了才行动,那时候往往已经晚了。

链家研究院去年底发布的《租赁崛起》报告显示,目前,中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元,预计到2025年,将增长到2.9万亿元,到2030年将超过4万亿元。

其中,长租公寓在这波红利中成为了市场的下一个风口,吸引了资本竞相涌入。阿里、京东、百度等平台都已搭建自己的租房板块,及自己的信用体系。

然而,对不少还在拼命冲规模,以免被甩下车的开发商来说,即便明知未来租房市场是一块大蛋糕,但多半也只能远观,毕竟,像万科这样,综合融资成本低至3.5%是其他开发商难以企及的高度。

恰恰是这个时候,“保利租赁住房REITs”横空出世。

简单地说,REITs是一个能够让开发商快速回笼资金,而又能让投资者享受稳健收益的一个东西,是与持有运营商业模式最佳匹配的金融工具。

早在2015年6月,另一家开发商——万科,发行的鹏华万科REITs也引起了业内不小的轰动,不过跟“保利租赁住房REITs”相比,还是逊色不少。

首先,底层资产不同。

鹏华万科REITs底层资产是租金收益权,简单地说,投资者的分红来自万科前海企业公馆的租金收益,租金收益高投资者的分红就高。

保利租赁住房REITs的是以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,包括位于广州、重庆、北京、大连、沈阳等区域的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大租赁物业品牌;这些物业分别由保利地产旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。简单地说,投资者将同时获取这些物业的租金收入和物业增值带来的收益。

其次,发行机制不同。

此前,国内已发行数个私募REITs以及类REITs产品,但与真正的公募REITs相比,类REITs的投资门槛高(除鹏华万科前海REITs一万块即可投资外,其他均要100万起步)、流动性差,而且每次募集资金是固定的。

保利租赁住房REITs不仅是国内首单房企租赁住房REITs,也是首单储架发行(一次核准、多次发行的再融资制度,比如本次保利募集资金为50亿,它可以根据自身的需要,分几次发行融资,而不用每次都劳神费力的走审批流程)REITs,间接实现了公募REITs的扩募功能……

因此,此次保利租赁住房REITs已经非常接近真正的公募REITs,解决了租赁住房投资回收周期过长的问题,树立了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环(开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出的完整、闭合业务链条)”的样本,为当前房企和其他机构的租赁业务证券化带来了无限的可能。

最后,政策背景不同。

对保利租赁住房REITs的推出,保利等各方都做了很多准备,但上交所专业、高质、高效的审议工作以及严谨的创新理念,才是本单产品得以顺利落地的关键所在。

为何这么快?因为自2016年6月,《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布后,各地将发展住房租赁市场纳入房地产调控长效机制。

该产品既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向,又为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。能不神速嘛。

02

REITs怎么帮助房企赚钱的

新派已经做了很好的示范

目前,长租公寓的价格并不便宜。以万科泊寓-劲松店为例,其提供的2种户型公寓,20平米左右的一居室月租金最高4000元,30平米左右的一室一厅LOFT月租金最高6000元。龙湖冠寓小户型的单间公寓价格也达到了近6000元。魔方公寓的高端产品线摩尔公寓更是能够上万……

但即便如此,由于房价的因素,仅仅依靠每个月的租金收入,长租公寓的盈利依然无法支撑其扩张的速度,因为租赁/收购房源改建成长租公寓需要大量的资金。

一、缺乏REITs这样的金融工具,任何地方做租赁都很难赚钱

如果你问现在做公寓的这行好干吗?所有人几乎都会跟你摇头,这行太苦逼了。去年自如管理规模30万间了,都还是亏的。

可是有一家公寓,在一栋楼上赚的钱,可能超过中国公寓行业前十名去年赚的钱的总和,这就是新派公寓。成立于2013年的新派公寓,是国内首家用私募基金方式收购资产并进行专业管理的长租公寓品牌。

早在保利租赁住房REITs获批之前的10月13日,国内租赁住房REITs的首单——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”,已由深交所批准,拟发行金额为2.7亿。

新派公寓的实践也向我们展示了,REITs加持之后,持有公寓是怎么赚钱的,可以多赚多少钱(至于写字楼等就更不用说了)。

2013年新派公寓收购了森德大厦,即现在的新派北京CBD旗舰店,当时收购+装修不超过1.6亿元,如今,如果按照区位住宅市场散售价估算,其资产名义价值已达5个多亿,短短三年时间,增值2倍多!

因为新派公寓在成立之初,便按照一个类REITs模式做了轻重资产配合的系统架构,通过成立私募资产基金,引入机构及个人投资,以私募的形式购买物业,并以租金分红的形式将收益返还给投资人,新派公寓自身投入很少。

具体来说,就是新派公寓与赛富基金一起发起了赛富不动产基金,收购或整租、改造目标物业。所有装修改造成本由基金承担,新派公寓负责物业的出租经营与管理。

这种模式让新派公寓实现了轻资产运营,还为后期的资产标准化与迅速规模化奠定基础,通过品牌培育、管理输出,可以在长期持有经营中获取稳定收益。

而且重资产的基金也透过新派每年的稳定租金分红以及资产预期增值来获益,达到双赢的局面。

新派公寓与赛富不动产基金收购运营CBD资产的模式本身就是一个标准的私募REITs模式……

二、有了类REITs助力,新派公寓可以通过轻资产更快的扩张

可是,新派公寓却一直谋求在交易所推出中国首个公寓类REITs,以成为中国公寓行业首个“资产收购+持有运营+资产证券化”的标准化样本。

为啥呢?因为资产的收益光靠租金是不够的,还得需要金融工具,如果正常的租金资产比能到3.5%,资产证券化之后加上税收优惠就能到7%。

很多人觉得觉得中国的回报率很低,但全世界房价高的城市都低。不同的是,人家有金融工具。美国商业地产几乎全是REITs,办公楼、酒店,公寓,物流甚至连通信塔,林场,监狱都是REITs。

以曼哈顿为例,在全世界范围内,租金回报已经是很高的了,但你去直接买房子出租,回报率也就3.5%。可是,如果把很多房子买来打成包做成证券化的产品,用REITs模式上市了,每年租金回报率就可达8%。这就是为什么美国的REITs在过去30年的平衡的收益率是7%-8%!

几乎在所有国家,直接买楼做运营管理的回报率都很难算得过账,唯有透过REITs路径。REITs通过金融手段把流动性较低的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资,卖给大众,将本来重的资产变轻了。

然后再聘请专业的品牌管理运营资产,让资产获得稳定现金流及物业的增值。证券化可谓是做连锁房地产的发动机!

新派按照此前的套路已经赚了很多钱,可是,如果有REITs的话,按理还可以赚得更多,因为它可以不断地复制这一模式。这正是保利租赁住房REITs让人感到兴奋的原因,我们开发商最擅长的事情之一就是不停地复制,做大规模……

03

REITs只是金融工具

想要赚钱

最终还是要做好运营

对开发商/资产运营商来说,REITs无疑是融资的好产品,可是,投资者更希望其是投资类产品。造成这种矛盾的原因,既有租售比和资产价值不合理,还有法规如信托法等尚未推出。

小编认为,开发商做资产管理是趋势,但如果把资产管理的盈利点寄托在资产证券化,而不是项目本身的可塑性上,那就本末倒置了。

资产证券化解决的是企业现金流的问题,但难以解决利润问题。最终,REITs产品还是要算账,回归收益率,要看借债的成本能否覆盖租金收益,如果你的基础资产不达标,租金收益太低,估计连资产证券化的门都迈不进去。

新派公寓为何能在交易所推出中国首个公寓类REITs,且仅靠新派公寓自身的运营管理和资产质量使优先档资产支持证券级获得AAA的评级?

首先,新派公寓与赛富不动产基金收购运营CBD资产的模式本身就是一个标准的私募REITs模式。

其次,新派公寓拥有北京CBD核心资产,在国内各类商业地产纷纷运作成为类REITs的背景下,在交易所推出中国首个公寓类REITs顺理成章。

最后,三年来,新派公寓的运营业绩良好,使其具备了成为中国第一只真正的公寓类REITs的极好条件。

▲新派公寓北京CBD旗舰店1105公寓的租赁价格

据王戈宏回忆,当初买这栋楼的时候,只有赛富首席合伙人阎焱支持他。由于楼太破旧,周边环境差,这个楼在北京市场上卖了三年没有人买。

王戈宏详细调研了之后,觉得该楼的价值被低估了。为此,其在此前的基础上,主动给房主加了1000元/平米,2.2万/平米成交。

等改造完之后新派公寓以全新形象隆重开业并迅速满租后,过了一年后原房东托人说能否3.5万一平米卖回给他。

这得益于新派公寓精细化的管理,比如人性化品质化细节化的产品设计(如上图),精选租客(如下图)等,详情请点击长租公寓已成鸡肋,拿楼越多亏得越多,这家却3年赚了3倍!了解……

据保利内部人士介绍,其能够发行REITs,除了政策的扶持,更在于其运营得当。首先,保利的品牌体系清晰,针对不同市场环境及业主需求,构建高中低三种定位的全品牌标准化手册,从开拓-建设-开筹-运营成体系化复制建店;其次,将长短租结合,根据项目市场条件调整长短租比例,提高入住率,实现收益最大化……

最终,长沙瑜璟阁开业第二个月即实现入住率超90%;长沙、重庆、大连、西安四家门店,开业三个月内实现现金流转正,开业六个月达到市场盈利平均水准。

鉴于与市场同类企业相比,保利商业公司作为保利地产旗下的住房租赁专业运营平台,资金充足,具备房源存量资源储备,对集中式高端物业有良好的营运能力和经验,租赁住房可同酒店会员共享实现业务协同,在服务上为消费者提供一站式管家服务,全面覆盖消费需求。保利商业旗下运营若比邻超市、比邻洗衣等,可充分运用内部资源确保服务品质,计划未来结合自身长短租结合的业务模式开发自建系统。

王戈宏称,三年前,其决定买资产做公寓时,很多人不理解,觉得模式太重。王戈宏没有受到干扰,因为其认为,买楼而不是租楼,即便有一天经济不好了,手里还有一个楼,这个资产是值钱的。这也是保利租赁住房REITs的重大意义所在,因为开发商和投资者都能藉此享受资产增值的收益了。小编相信,龙湖、世联等做公寓的房企,其REITs产品也会很快推出。

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