50城卖地1.2万亿元溢价率降低 房企拿地货值逾1.8万亿元

规模诉求与高负债重压之下，房企不得不以加快增加储备土地，同时加快项目周转速度来保证安全发展。

据中原地产研究中心统计数据显示，截至5月21日，50大热点城市卖地金额高达1.32万亿元，同比上涨49%，其中，46个城市土地出让金超过100亿元。另据克而瑞统计显示，2018年前4个月，10强房企新增土地货值高达1.84万亿元，大型房企也在争相布局三、四线城市，进一步拓展市场份额。

克而瑞表示，2018年以来，一、二线城市地价未有下调，而热点三、四线城市地价快速上涨，但市场房价已行至阶段性高点，房企盈利空间受限。此外，另有分析人士认为，大型房企这几年市场占有率提升，规模目标不断调整，补货需求越来越大。

从土地溢价率来看，大部分城市土地溢价率保持低位，热点城市土地溢价率基本在10%左右，明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。以北京为例，2017年北京土地平均溢价率是24%，2018年至今则降至13%，明显降低。同时，除了个别三、四线城市土地溢价率暴涨，大部分城市土地溢价率出现同比下降的趋势。

中原地产首席分析师张大伟认为，全国多城市土地成交金额依然处于高位，特别是一、二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。三、四线城市土地市场也明显活跃，2018年以来，大量房企进入三、四线城市拿地，推动了热点城市的土地销售额创下历史同期纪录。

不过，克而瑞认为，从销售TOP50房企1月份至4月份的拿地所在城市来看，二线城市广受关注，占比达67%。其主要原因是受人才政策的影响，相较于一线城市落户困难的现状，二线城市推出开放的招贤纳才政策，城市人口数据均出现大幅增长态势，大批的人口迁入加大了对土地的供给需求。而从百强房企的拿地表现来看，强者恒强的局面愈发坚固，其中以华润、招商、旭辉等房企为代表的TOP20房企拿地态度依然积极。房地产市场集中度仍不断提升，三、四线城市仍是未来承接一、二线城市房地产市场交易的方向。

从拿地房企角度来看，一类房企通过积极拿地来弥补土储总量的不足，这其中以华润、中南置地为代表；另一类房企即使土储充裕，为迅速提升行业地位，正奋力追击。如福晟集团，2017年年末其总土储货值排名在23名，已经远优于销售排行，但在今年的拿地态度上仍未松懈，这意味着企业手上有大规模的土地储备等待开发。

对此，同策研究院认为，规模战之下，市场集中度提高，房企不进则退，“做大做强”是当下房企的主流选择，因此规模房企纷纷表现出激进拿地的态度，尤其是前两年持续去库存的目标下，大部分房企也需要积极补库存。

来源：证券日报