2019年是中国“房奴”们套现离场的最后时机

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楼主 2019-05-06 02:20:14
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中国铁建青秀城

12月18日晚,山东菏泽宣布取消限售。瞬间,一石激起千层浪。 中介们的新一轮狂欢又开始了! 对此,有人又重新搬出了14、15年的经验: 2014年,由广西南宁牵头,率先打响解除限购第一枪,随后,更多的城市加入到松绑的阵营,2015年,房价开启新一轮疯涨...... “看看,如今菏泽取消限售了,接下来,就会有更多的城市效仿,一旦全面放开,楼市新一轮行情很快就来了”! 新一轮行情来没来我不知道,但我知道的是,给智商充值的机会来了... 首先,关注时事的朋友想必都非常清楚,官媒曾多次在不同场合暗示过,我们现在所面临的情况,跟历史上任何时期都不一样;12月18日刚刚结束的“庆祝改革开放40周年”大会,领导的讲话也传递了重要信号——中国经济走老路的概率非常低。 既然如此,还拿过去的经验来类比现在,就是“刻舟求剑”! 其次,就算你要套用过往的经验,也请弄清楚了:14、15年那时候取消的是限购,现在只是限售而已,一字之差,达到的效果却差之千里。 而且,那时候有大水漫灌、降准降息、限购限贷放松、涨价去库存的同步配合,现在呢,这些都会放开吗?其他的先不说,就单单“限贷”这事儿,放松的可能性都不大。 也许你会说,现在好多城市利率都开始下调了啊,刚刚,深圳四大行还宣布,首套房贷利率由“上浮15%”降至“上浮10%”呢。 利率是降低了,这没错。但是你要知道,15年那时候利率可是七折啊,而且“首付贷”、“首付分期”还满天飞。 2019年,能到那种程度吗? 绝不可能! 12月份,如果美联储不加息,那么,19年降息就多了点可能性。 但是,笔者认为,即使降息,敲锣打鼓地降低基准利率的可能性也不会太大,很有可能是通过“逆回购”的方式进行非正式降息。 另外,本轮调控中,部分利率上浮幅度过大的城市,可能会降低5-10个点,但像利率打折啊、首付贷之类的,想都别想。 人生在世,还是现实一点比较好! 2 菏泽为什么会突然宣布取消限售? 很简单,因为扛不住了! 那为什么首先取消限售的不是领跌全国的厦门、不是全岛被冰封的海南,而是一个名不见经传的菏泽? 也很简单,因为像菏泽这类的三四五线城市,几乎没有任何基本面支撑,自然,相比于厦门这样的强二线城市,要脆弱的多。 菏泽,其实还有另外一个称呼——中国拆迁第一大市! 有数据显示,仅仅2017年这一年,山东菏泽棚改就达到了18.2万户,占山东全省的1/4,涉及接近70万人,相当于直接拆掉一个百万人口的大城市,而2018年到2020年还有25万套改造任务,涉及100余万人。 其棚改规模之大,范围之广,令人震惊! 然而,菏泽,仅仅只是三四五线城市的一个缩影! 笔者相信,放眼全国,类似菏泽这样,没有人口持续流入、GDP又很落后,完全依靠棚改来拉动房价的城市,还有很多很多。。。 然而,国开行突然收回棚改审批权限,甚至住建部要求逐步取消棚改货币化,对于这些城市的楼市来说,无疑是来了个釜底抽薪。 特别是进入10月份以来,全国各地楼市下行压力加大,这些三四五线城市,就更不必说了。 那么,一个很直接的问题就摆在眼前了:楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。

所以,此刻最渴望楼市松绑的,就是三四五线的地方政府。此时菏泽突然撕开一道口子,就是想试探一下上面的态度。 万一被默许了,可以解一下燃眉之急。但万一,“枪打出头鸟”了,自然也不损失什么。 但是,他们却忽略了另外一个问题:在楼市下行期贸然放开限售,很可能会引发踩踏式的集中抛售。 而这种情况一旦发生,所产生的后果,是难以估量的! 所以你说,取消限售这事儿,究竟是利好还是利空? 3 这一轮楼市调控下来,限售,几乎成为了标配,为的就是锁住流动性,以时间置换空间。 从2017年3月厦门限售后,全国共有60多个城市加入限售的阵营,其中还有不少三四五线城市。 来看一下,2017-2018年限售城市名单(不完全统计): 泉州、绍兴、昆明、北海、三亚、宁波、桂林、石家庄、长沙、贵阳、南昌、重庆、南宁、苏州、武汉、西安、张家口、嘉兴、无锡、开封、承德、南京、芜湖、郑州、济南、扬州、东莞、常州、惠州、珠海、白沟、徐水、启东、长乐、闽侯、广州、福州、杭州、厦门、三明、成都、丹东、哈尔滨、长春、海南、青岛、沈阳、大连... 怎么样,是不是有些连名字都没听过? 这些城市的限售时间一般是2-5年不等,再加上期房交房、以及拿房本的时间,真正的限售时间其实是5-9年。 5-9年,对于苏州、武汉、西安、成都这样的强二线城市来说,其实一切都不是问题,毕竟人家基本面很好,长期肯定是看涨的。 但对于三明、徐水、长乐、闽侯这样的四五线来说呢,5-9年的时间会发生什么? 棚改取消→房价失去上涨动力→房子逐渐老旧→贬值! 对不起,除了这一条路之外,我真的想不到别的。 在如今这样的形势下,长了不敢说,至少3-5年,大概率不会有大的行情出现。既然如此,就要考虑安全性。 哪里最安全? 当然是一线、强二线、二线,再加少数强三线。 据笔者了解,很多人买三四五线的房产,是在本轮大涨周期中,一二线限购,所以才被迫去不限购的三四五线的。当然,有些人足够幸运,买完后大涨了一波;而有些人呢,出手时机过晚,不但高位站岗,甚至还要面对长时间的限售。 不管怎样,这是命。活在世上,要学会认命! 4 再有10多天,2018年就结束了! 如今,许多人心里都有一个疑问:明年楼市会回暖吗?调控会放松吗? 对此,笔者的看法是,部分城市会! 其实,调控进行到现在,目的已经达到了,利空也已基本出尽了,这也是两次政治局会议都只字未提房地产的重要原因。不提,其实就算是利好! 明年,最重要的就是:维稳! 所以,2019年大概率不会再出补刀政策。至于一些楼市下行压力很大的城市,可能会自我松绑一下,来试探上层态度。 比如,菏泽取消限售,后续,或许还会有城市跟进,但出于楼市安全性考虑,我认为他们会慎重!再比如,限价、限签等,部分城市可能也会放开。 注意了,对于那些没有任何基本面支撑、完全靠棚改来拉动房价的三四五线城市来说,2019年如果放开限售,那么,将会是你套现离场的最后时机,一旦错过这个时机,你以后面对的,可能就是长期的下跌! 套现后干嘛?置换更有价值的城市啊! 此时也许你会说,现在卖掉赔钱啊。 怎么选择,当然在你!反正,结局或许早已注定。 2019,我只能祝你好运! 相关报道: 菏泽取消限售成功闯关,多地一连串宽松动作密集跟进,楼市春天来了? 12月18日,在举国上下忙着庆功改革开放40年的日子里,山东菏泽市在当天下午3点钟平地一声惊雷,砰地打响了取消限售的全国第一枪。 两日之内,异动四处蔓延,广州商服类物业对个人放开限购,珠海两区降低购房门槛…… 地产圈狂欢,财经媒体哗然,全国三四线也激动地一抖,“来了,终于来了,这下有救了!” 慢着!房地产的春天真的到了吗? 地方与中央的博弈从来没有我们想的那么简单。老大哥的眼睛时刻都在,能否“杀出一条血路来”,取决于内外部形势的联动发展。 但无论结果如何,绝不能把杠杆再加到居民身上,绝不能让房价飙涨挤压了消费和创新。 除非是真遇到“难以想象的惊涛骇浪”,否则未来是不可能全面放松的,最大概率是边际性宽松,将投资的需求往三四线城市赶,以此守住经济基本盘。 01 第一个吃螃蟹的地方,是一座存在感极弱的四线城市。 12月18日15:19,山东菏泽市住房和城乡建设局在官网低调地挂上了一则通知。文件于末尾之处藏了惊雷:简单解读一下:

1.“取消新购住房限制转让期限” ——过去,全国至少40 个城市出台了限售政策,限制新购住房在一定的期限内不得进行转让买卖,这是最直接打击短线炒房的典型政策。如今,菏泽率先打破禁区,正式取消2年以内的新房、二手房限售政策! 2. “降低市区商品房预售资金监管额度” ——菏泽放松对开发商的资金监管,资金链紧张的房企终于可以缓一口气了。在房地产开发商被弃之如敝履的2018年,菏泽是第一个公开向他们抛出橄榄枝的地方政府,情深义重。 菏泽发布的时间不早不晚,选得极为巧妙,这个节点刚好是庆祝改革开放40周年结束后的几个小时内,全中国都在解读会议的信号,无暇顾及其他。 不过,全国楼市早已压制了两年,饥渴难耐。这一上来就是全城取消限售、补血开发商,怎么藏都藏不住。 资本市场迅速对这一壮举作出投票,19日大盘萎靡,地产股却信心大振,房地产开发指数在10点钟拿下1.4%的涨幅,鲁商置业涨停。 到底是虚晃一枪等着被上级叫停,还是能够成功闯关,成为全国取消限售首城?菏泽的举动,被全国上上下下当做是窥探政策走向的出头鸟。 其他地方似乎也早就埋伏在墙后,暗中观察。在菏泽打响头炮的第二天,楼市松绑的枪声接连发生。 广州商服类物业限购松绑: 广州住建委发布文件显示,2018年12月20日起,“330”新政前出让的商服类项目(如公寓、商铺)可卖个人。 珠海两区限购松绑: 坊间传闻珠海金湾、斗门两区下达口头指令,购房门槛大降,社保年限从5年降至1年,且面向所有购房者。《房地产导刊》的记者求证后获知,“虽然没有正式文件下发,但政府已默认。” 为什么此时楼市会异动连连?难道楼市调控一两年后,总是历史性重演,迎来全国性放松? 02 先把视线投向中国经济全局,宏观环境正在加速形成调控政策底。 20日凌晨,全球央行美联储在一片反对声中宣布年内第4次加息,基准利率升至2008年最高水平,全球流动性进一步紧缩。美联储继续加息,使得中国货币政策操作受到的掣肘随之加大,进行大宽松大刺激是不可能的。 上周11月经济数据出炉后,国家统计局便表态,经济下行压力较大。今天,中国的出口,消费,房地产投资,就业方面的数据纷纷出现异动,这里省略一万字,就不具体展开了。 洪水总是在最薄弱的堤坝上寻求破口,谁压力更大,谁就会先第一个冲出队伍。 菏泽,四线城市当中最典型的样本。 1. 人口外流大。2016年菏泽以152万外出人口居山东省首位,占总人口的15%。2017年,菏泽人口净流出145万人。 2. 土地财政依赖度居高不下。2017年菏泽卖地收入219.7亿,一般公共预算收入为186.5亿元,以此计算,土地财政依赖度高达117.8%,位列全国TOP10。2018年上半年菏泽又以177亿元的巨量土地成交额,杀入了全国30强,而土地成交面积更是稳居全国前20位。 3. 财政收支缺口越来越大。从2005年到2017年,菏泽的公共财政收支缺口从50亿以下,飙升至300亿以上。此外,过去菏泽的棚改规模,在全国都是数一数二的。2016年至2018年菏泽启动棚改37.2万套,其中2017年有18万套,约占全国的3%,数量在全国地级市中居第一位,涉及70万人口,相当于拆掉一个百万人口的城市。 棚改带来了菏泽兴旺的房地产需求,也带来了地方政府卖地为生的轻松生活。2019年棚改缩量,货币化安置退出,压力可想而知。 同样的,广州是一线当中的异类,它的土地财政依赖度比北上深都要高很多,受房地产销售拖累,今年广州的经济增速你懂的;珠海是三线城市的代表,土地财政依赖度排名同线城市最前列。 当前经济形势考验定力,宏观调控需要不断寻求再平衡。压力之下,那些想要补血的地方,都在猜测中央的底线在哪里,试着从紧调控的态势中撕开一道口子,托底经济。 03 菏泽的闯关战,可以看出政策博弈的经典套路。 中央为了打击炒房、遏制房价上涨,用行政性手段加码调控冻住全国楼市,五限全上。但在最初的时候,饶是最高等级的智囊也无法准确预估未来形势的变化,因此长效机制就留下一个口子:一城一策,因城施策。这里的复杂在于:既要管控全局不能让房价蒙眼狂奔,又要归还地方决策自主权、避免一刀切。 中央没有全盘封死,地方蠢蠢欲动,夹在中间的省级部门就最难做了:在中央没点头之前,绝不能轻举妄动,要时刻保持住“房住不炒”的政治站位;另一方面,又要保住经济,不能随意摁住地方的自救。 现在正是最尴尬的时间节点。中央经济工作会议还没开,对2019年房地产政策尚无定调,而最近两次政治局会议只字不提房地产调控,存在一定的遐想空间。 山东省住建厅19日对菏泽举动的回应就是这样一股味道,暧昧不清,模棱两可,扑朔迷离。 先是“还没弄清楚情况”,“文件没报备”,“不好说”,这样就不会把话说得太死,给菏泽留了余地。 接着“媒体过度解读,不利于地方根据自身情况采取措施”,给菏泽撑撑小腰。 最后表态高举中央“一城一策、因城施策、避免一刀切”的指示精神,表明“不干涉”,至于“有的政策需要报备,有的不需要报备”一说,民众通常都是认识不清的。 而且菏泽给自己留的一手实在是高,以至于省级部门有了按兵不动的底气—— 19日下午菏泽再次发布文件,说是“市民要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切”,因为近年来,受转让期限规定的影响,该市二手房交易价格出现同比增长较快的势头,为了防止价格出现大波动,才决定取消限售。 换句大白话,过去棚改弄太多了,有很多拿到货币补偿的市民,因为限售政策不能办理过户,无法买到合适的住房,导致需求大供给小,房价上扬,俺这也是为民所忧嘛。不是想要让房价抄起来,是不想让房价涨起来。 这样一个道德制高点,省住建厅哪里好意思啪啪打脸。总之,现在2天过去了,菏泽的取消限售还没有被亮红灯。 政策博弈的思路是,只要没有被踩刹车,就算是进一步确认了禁区的深与浅。 一旦菏泽刺探成功,陆续跟上的队伍就可能会多了起来。毕竟,地方政府对房地产投资具有本能冲动,只要不加限制,地方出于提振经济的考虑,甚至可能出现赛跑放松的局面。 限售本来就是地方政策,放在“一城一策”的框架下,由地方说了算。中央的作用是全局监测,守住“房住不炒”的基本盘。 对地方来说,不管明里暗里有什么小心思,所有的游戏,都只能披着 “房住不炒”的外衣进行。 04 记住了,千万别相信“房地产春天到来”的鬼话。整体性的春天是不会来的。 还得说回美联储加息。美联储态度偏鸽,暗示明年大概率会放缓加息,市场猜测加息次数很有可能从三次减少至两次,甚至是一次。全球流动性都有望改善,全球的风险偏好和经济有可能再度提升。 中国也将具备更大的货币政策放松空间,可以继续对实体经济定向滴灌,而不是急着立马提起房地产这个夜壶,全面放水刺激楼市。 房地产是不可能全面放松的,如果房价继续回到暴涨时代,资产泡沫膨胀,不仅社会矛盾加剧,政府公信力受到挑战,还有可能爆发系统性金融风险。除非是真遇到“难以想象的惊涛骇浪”,否则不可能启动一二线楼市,以时间换空间。 所以,房地产调控大概率只会迎来边际宽松。所谓边际宽松,就是选择性、有限度的放松限制。宽松的形态在一二线和三四线会有很大的差别。整体思路是: 稳住一二线,纠正一些行政性措施对市场带来的扭曲; 宽松三四线,防止三四线经济在2019年大幅波动。

要托住经济,只能稳住一二线,将投资需求尽量往三四线引。要知道,三四线并非完全没有财富保值增值的潜力,只要是在大城市周边的,刺激一下还是会有需求的,比如造一个横琴自贸区的概念,珠海又是一个大利好。 05 此前智谷也撰文《三大指标看懂中国楼市迷局》分析过,接下来3-4个月是政策转向的关键期,最近不少市场声音认为,明年一季度末二季度初政策会迎来放松。 接下来,很大可能会有一批城市闻风而起。而最可能被动刀的,就是五限政策当中的“限价”。 限价能抑制住地价、房价的飙升,但负面效果的影响也大: 1. 一二手房价格严重倒挂,留下巨大套利空间,抢房现象严重,反而是鼓励了投机。 2. 滋生“双合同”现象,导致新房价格失去真实性,也加大了刚需购房成本。 3. 开发商为控住成本,催生了最烂楼盘,房闹越来越多 如今楼市预期发生了转变,观望情绪越来越浓,房价防跌的压力比防涨更大,放开限价,提高新房备案价格,既能恢复市场价格信号,也能稳住房价数据,稳住市场预期。 实际上,限价已经在悄然放松。 北京在去年8月份已经有多个高端盘突破了8万元的政策红线入市,今年10月,更是少见的有4个10万+项目在低价限竞房的掩护下入场,没有让楼市价格产生大波动,高价房的堰塞湖也慢慢地得到释放。 广州两区出台了文件取消限价,目的是清理双合同,优化市场价格信号,与此相伴随,限签也在逐步放开;南京有一楼盘在12月突破了限价,名义为“防止国有资产过多流失”。 据财新报道,成都、合肥、宁波、石家庄、鹤山等地,其备案价都有不同程度上调,幅度在5%-10%不等,限价政策出现松动。 当然,如果房价反弹太快,限价令卷土重来不是没可能。 总体而言,中国的房住不炒是有底气的,调控出现边际放松不意味着必然刺激房价上涨,深圳、北京都在印证这一点,只要加快住宅用地供应,一样可以对冲有限度的宽松。推进人才住房、限竞房、共有产权房等保障性住房的建设,既可以拉动房地产上下游行业的发展,稳住经济,也能缓解房价狂飙的社会问题。 2019年,中国楼市政策再平衡之路正式开启。

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