广州2018年供地蓝皮书解读:总供应达494万㎡,宅地计划面积同比增加4成

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楼主 2019-08-26 13:47:39
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5月16日,广州市国规委公布了《2018年经营性用地供地蓝皮书》(下简称“蓝皮书”),其中涉及46宗商住(含住)用地以及49宗商服用地。

关于本次计划整体供应、各区情况以及重点关注区域,广州中原研究发展部将为大家带来详尽解读。

整体特点分析

一.供应力度大,宅地计划面积同比增加4成

通过对比2017/18年蓝皮书供应情况,无论商住、商服用地供应计划均有明显增加,其中商住用地46宗合计365.6万㎡,同比增加4成,以体现“加大居住用地供应”的决心;

此外,蓝皮书与4月公布的《广州市2018年建设用地供应计划》中可用于公开招拍挂的总供应面积相吻合;

同时蓝皮书公布时间亦较往年早2个月,可见2018年整体供地安排将更加科学。

二.白云、花都供应用地占总量的“半壁江山”

从整体情况来看,白云、花都两区预计可供应268.9万㎡用地,占总供地量55%。

 

根据广州中原研究发展部监控发现,2017年至今花都在土地市场上表现积极,其中商住方面依靠花都湖片区供地,商服方面积极推进中轴线融资地块出让。

根据《蓝皮书》显示,2018年白云供地重心集中在空港区及江高镇,蓝皮书上共计有10宗相关用地,总出让面积达70万㎡;

结合花都湖片区待出让的49万㎡用地,广州中原研究发展部预计未来花都、白云交界将产生大型“产住新城”。

三.琶洲西区、新隆沙等供地量猛增

蓝皮书中有不少大规模供地的商服“新片区”,如天河科技园、琶洲西区、新隆沙、番禺市桥及钟村;

此外,今年预计将有3宗“巨无霸”交通综合用地出让,分布为陈头岗(22号线)、白云湖、萝岗车辆段。

其中,琶洲未来一段时间的出让重心将以互联网电商总部聚集区以西的区域为主;

荔湾区新隆沙规划发展方向亦已比较清晰,将结合商住(预计供应1.9万㎡)、商服(预计供应4.2万㎡)发挥功能。

另一方面,番禺市桥、钟村板块各有2宗商服用地待出让,其总面积达6.2万㎡,4宗地所在位置周边目前开发程度较低,出让商服地有一定“拓荒”意义。

广州中原研究发展部认为,上述用地预计将对片区规划、未来发展起重要作用,其周边楼市亦值得重点关注。

商住用地情况

根据蓝皮书显示,2018年广州可出让商住用地共46宗合计365.6万㎡,假如均能顺利出让则代替2017年成为近4年供地峰值。

从各区计划供应情况来看,白云区预计供应11宗地累计98.4万㎡成为全市供地第一大区;

其中空港相关区域供应23.9万㎡用地,江高镇、白云湖车辆段分别供应29.7万㎡、23.8万㎡,可见供地主力片区均位于白云北部。

广州中原研究发展部认为,随着目前已规划、在建的地铁8号线北延段、12号线陆续推进,未来3-5年白云北部区域通勤条件将明显改善,未来区域不但能承接周边产业园、空港区员工居住需求,对于地铁沿线上班族亦具有一定吸引力,故客户群体较广。

此外,商住地供应突破90万㎡的行政区还有花都,其预计可供应90.4万㎡,其中花都湖周边区域累计可供应6宗共计49万㎡用地,占区域总供应量的54%。

除上述两区外,其余区域供地能力相对“逊色”,第三位的增城可供应51.9万㎡用地,虽然比去年计划供地量增加20%,但与花都相差近40万㎡。

另一方面,供地能力明显下滑的区域为黄埔区,其中黄埔预计可供应41.1万㎡,比去年计划减少48%。

需要指出的是本次该区公示的东风化工、黄埔化工地块已签约相关房企进行开发;

因此实际可供公开招拍挂的地块预计只有“巨无霸”萝岗车辆段地块,结合此前2018年供地计划的情况来看,黄埔区越来越依赖签约旧村改造项目供地。

《蓝皮书》全市各区商住地供应热点地图

 

商服用地

本次蓝皮书公布了49宗累计128.5万㎡商服用地,按照过去3年广州实际商服地挂牌供应维持在70万㎡/年的标准来看,预计循序渐进、分批供应的可能性较大。

从区域情况来看,花都、天河、白云三区可供面积位居前三。

 

其中花都预计可供应60.6万㎡用地,其中花都中轴线预计可供应其中的34.9万㎡,花都湖周边预计将供应25.7万㎡,区域发展产业、招商引资的意愿强烈。

但广州中原研究发展部认为,目前广州北部区域商服气氛尚未成熟,对于部分新区的产业定位、发展方向仍有待精细化规划,预期上述地块亦将随时间推移陆续供应。

另一方面,天河区预计可供应26.2万㎡商服用地,主要供应板块为金融城、天河科技园,其中金融城今年已成功出让3宗用地,吸引广发银行、中国人寿、太平人寿入驻。

预计未来将“乘胜狙击”,吸引更多优质企业落子,值得关注的是,除单宗面积1万㎡以下的地块外,本次蓝皮书公布了金融城4宗用地面积在2万㎡以上的地块;

其中“地标”金融城AT090927地块在列,该地块容积率达16.4,总建筑面积达40.6万㎡,最终由哪家企业收入囊中值得关注。

 

此外,天河智慧城今年预计可供应6宗累计9.2万㎡用地,力度之大近年罕见;

广州中原研究发展部认为,由于智慧城发展历史相对较长,目前已有中国移动南方基地、在建的网易总部等优质企业落户,加上临近市中心,为不少互联网、创业公司所青睐,其发展前景可观。

另一方面,芳村新隆沙预计可供应4宗共计4.2万㎡商服地,2018年广州市政府工作报告提出“要重点抓好白鹅潭产业金融服务创新区的建设”;

作为白鹅潭片区的重要组成部分,新隆沙旧改推进、招商引资力度提高将为其发展腾出空间。

此外,琶洲西区可供应10宗累计5.7万㎡用地。

《蓝皮书》全市各区商服地供应地图

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